Nu de markt weer aantrekt, verhevigt de strijd om het bemachtigen van een geschikte woning. Hoe breng je een succesvol bod uit, zonder puur op intuïtie en emotie blind te varen? Biedlogboeken kunnen je daar goed bij helpen. Ze bieden overzicht, inzicht en helpen je bij het nemen van weloverwogen beslissingen. Hoe gaat dit in zijn werk? En wat kun je nog meer doen?

Het biedlogboek is een relatief nieuw fenomeen. Het werd 1 juli vorig jaar geïntrodu­ceerd door drie makelaars­organisaties: NVM, VBO en Vastgoedpro. Sinds 1 januari zijn hun leden verplicht het bij te houden. Minister Hugo de Jonge was van plan het loggen van biedingen vast te leggen in de wet ‘Eerlijk koopproces’, voor iedereen dus. Zover kwam het (nog) niet.

Transparantie

Het biedlogboek is een overzicht van biedingen en de verkoop­prijs van een woning. Het zorgt voor transparantie en controle op het verkoop­proces. De gegevens voor het biedlogboek worden automatisch verzameld in een onafhankelijk systeem. Wanneer een bod wordt ingediend, worden persoons­gegevens geanonimiseerd en krijgen kandidaten een unieke ID. Alle details van het bod en acties van de makelaar worden gelogd.

Leerzaam

Elk biedlogboek vermeldt een aantal standaardpunten: allereerst toont het alle biedingen (geanonimiseerd) met een exacte datum. Behalve de hoogte van het bod zijn ook eventuele voorbehouden en verhuiswensen zichtbaar. Na het gunnen van de woning kun je zien wat het ‘winnende’ bod was. Dit geeft dus een prima inzicht in het gunnings- en prijsvormings­proces.

Verschillen

Het biedlogboek is momenteel niet wettelijk verplicht, maar voor sommige makelaars geldt dus een verplichting vanuit hun branche­vereniging. Er wordt (werd) gewerkt aan wetgeving voor de hele sector. Tot die tijd zijn er verschillen tussen de systemen die makelaars hanteren. Sommige bieden meer vrijheid om biedingen aan te passen. Dat zorgt nog weleens voor misverstanden. Een certificering van biedlogboeken zou deze verschillen kunnen minimaliseren.

Biedlogboeken bieden in ieder geval meer informatie dan het Kadaster. Dat bevat alleen gegevens over de verkoopprijs én je moet er voor betalen. Het biedlogboek geeft ook informatie over voorbehouden en gunnings­criteria. Daarbij is het gratis toegankelijk.

Alleen voor kandidaten

Momenteel is de informatie die wordt gelogd alleen zichtbaar voor kandidaten die een bod hebben uitgebracht. Als het logboek is uitgegeven, ontvangen alle kandidaten een uitnodiging om het in te zien. Persoons­gegevens en herleidbare details worden geanonimiseerd. Eventuele motivaties door kandidaten aan de verkopers of makelaars worden niet in het logboek getoond.

Het biedlogboek wordt vrijgegeven door de makelaar na een definitieve koop. Vaak na de drie dagen wettelijke bedenktijd, of na het verstrijken van de voorbehouden als deze zijn opgenomen in het winnende bod. Als het niet automatisch is verzonden, kun je de makelaar vragen om het logboek te delen. Je ontvangt een unieke link per e-mail om het logboek te bekijken.

Ook nuttig voor verkopers Vereniging Eigen Huis (VEH) was al pleitbezorger van het biedlogboek. Wel vinden zij aanvullende maatregelen wenselijk om definitief af te rekenen met de sjoemel­praktijken van sommigen. Zij adviseren huiseigenaren die hun woning willen verkopen duidelijke afspraken te maken over transparantie en aan te sturen op het gebruik van het biedlogboek. Op basis van het biedingsoverzicht wijst de verkoper samen met de makelaar een geschikte koper aan.

Financiering

Nu de dynamiek in de woningmarkt weer toeneemt is het natuurlijk van belang te weten hoever je polsstok reikt. Oriënteer je vooral op woningen als je nog twijfelt over kopen of verhuizen, dat geeft je een gevoel bij wat er speelt en wat je wilt. Maar zorg dat je weet wat er financieel mogelijk én verstandig is, vóór je serieus in onderhandeling treedt. Je hypotheekadviseur helpt je daar graag en deskundig bij. Was het al even geleden dat je deze sprak, regel dan op tijd een updategesprek — misschien is er meer (of minder) mogelijk.

Eigen variant: jouw aankooplogboek Een automatisch gegenereerd biedlogboek geeft feitelijke informatie, maar waarom zou je niet verder gaan? Leg een aankoop­logboek aan met extra informatie die je tijdens je zoek- en biedingstocht op de woningmarkt vergaart. In zo’n document verzamel je belangrijke informatie over woningen die je hebt bezichtigd, zoals de vraagprijs, eventuele gebreken en persoonlijke notities. Je vermeldt er ook biedingen in, die zijn gedaan op verschillende woningen. En de laatprijs. Dit helpt bij het identificeren van trends en het bepalen van realistische biedingsstrategieën. Als je weet welke prijzen succesvol waren (en welke niet) ontstaat er een beter begrip van de marktwaarde van vergelijkbare woningen. Bijkomend voordeel is dat het je helpt emotionele beslissingen te voorkomen. Het kan gemakkelijk zijn om verstrikt te raken in het moment en overhaaste biedingen te doen. Door de informatie en notities in het logboek te raadplegen, kun je objectief blijven en gefundeerde beslissingen nemen op basis van feiten en analyses. En jouw informatie kan goed van pas komen bij het onderhandelen met verkopers of makelaars. Je aankoop­logboek biedt concrete gegevens en argumenten om te ondersteunen waarom een bepaald bod redelijk is, gebaseerd op vergelijkbare transacties en marktinformatie.