Hypotheekaanvraag flexwerkers en ondernemers krijgt meer opties

Komend jaar veranderen er wat regels rond de beoordeling van de leencapaciteit van mensen met een flexibel dienstverband. Ook voor ondernemers verandert er wat. Het geeft de adviseur wat meer opties bij het indienen van een hypotheekaanvraag voor mensen die, zonder vast dienstverband, wel een stabiel inkomen hebben. Uiteraard blijven er voorwaarden van toepassing.

Het zijn op het oog subtiele wijzigingen waarmee het Nederlands Instituut Budgetvoorlichting (Nibud) de regering adviseert over de hypotheeknormen voor het komende jaar. Mensen met een vaste aanstelling vormen voor geldverstrekkers een overzichtelijk risico, waarbij zelfs het (vaste) inkomen van een partner sinds enkele jaren volledig mee telt voor de maximale hypotheek. Freelancers, uitzendkrachten en andere flexwerkers, maar ook ondernemers missen die ‘vastigheid’. Het kost hen daardoor meer moeite om hun kredietwaardigheid aan te tonen, zo zijn nu eenmaal de regels.

Wijzigingen in 2025

Met de aanpassingen voor 2025 wil het Nibud mensen zonder vast dienstverband tegemoetkomen en opties geven waarmee hun inkomenssituatie beter aansluit bij de eisen van geldverstrekkers.

Prachtig dat een eigen huis nu binnen bereik is van nog meer uitzendkrachtenMarco Bastian, directeur NBBU

Langere periode voor inkomensberekening

Tot nu toe werd bij het bepalen van het toetsinkomen voor flexwerkers gekeken naar het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie kalenderjaren, dus vóór het jaar van de hypotheekaanvraag. Vanaf 2025 mag dit inkomen ook worden berekend op basis van de afgelopen 36 maanden, voorafgaand aan de toetsing. Dit biedt mensen die recent een stabiel inkomen hebben opgebouwd meer flexibiliteit, zelfs als die verdiensten niet in een vast contract zijn vastgelegd.

Variabel inkomen in vast dienstverband

Ook als je een vaste baan hebt, kan het zijn dat je inkomen varieert, bijvoorbeeld door een winstdeling in een ‘dertiende maand’? Ook daarmee kan je financieel adviseur in 2025 rekening houden bij de hypotheekaanvraag.

Toetsing bij wisselende inkomsten

De wijziging speelt ook in op situaties waarin een flexwerker in één of meer van de laatste drie kalenderjaren geen vaste inkomsten had, maar wel minimaal twaalf maanden werkte. De geldverstrekker kan dan uitgaan van het huidige inkomen, alleen wel op voorwaarde dat een deskundige onderbouwt dat dit inkomen ‘stabiel en bestendig’ is.

Arbeidsmarktscan en perspectiefverklaring

De zogenaamde arbeidsmarktscan en perspectiefverklaring zijn nu al mogelijk bij een hypotheek met NHG (Nationale Hypotheek Garantie) en worden misschien ook mogelijk zonder. In 2025 gaat de NHG-grens trouwens naar 450.000 euro, en tot 6% extra voor energiebesparende maatregelen (477.000 euro). Maar wil je een woning kopen met een hogere marktwaarde, of afzien van NHG, dan is het fijn als je ook deze optie krijgt om je toekomstige inkomen ‘hard’ te maken richting geldverstrekker — zie kader voor toelichting.

Sneller een perspectiefverklaring

De perspectiefverklaring is specifiek ontworpen voor uitzendkrachten, wordt afgegeven door uitzendbureaus en geaccepteerd door de meeste geldverstrekkers. Het document geeft aan dat de uitzendkracht een stabiel toekomstperspectief heeft binnen de arbeidsmarkt, ondanks een tijdelijk contract. De geldverstrekker krijgt zo een inschatting van iemands werkzekerheid op basis van prestaties, opleiding, en de algemene vraag naar dit werk op de arbeidsmarkt.Goed nieuws is dat uitzendkrachten vanaf 1 januari nog maar 26 weken via hetzelfde uitzendbureau hoeven te werken om hiervoor in aanmerking te komen. Nu is dat nog 52 weken. Wel kijkt men nog steeds naar de werkervaring over 52 weken en de uitzendkracht moet 12 van de afgelopen 14 maanden hebben gewerkt. Directeur Marco Bastian van de Nederlandse Bond van Bemiddelings- en Uitzendondernemingen (NBBU) is enthousiast: “Prachtig dat een eigen huis nu binnen bereik is van nog meer uitzendkrachten”.Een alternatief is de arbeidsmarktscan. Ook deze kan geldverstrekkers inzicht geven in de toekomstige verdiencapaciteit van een aanvrager met een flexibel arbeidscontract. Het instrument beoordeelt je positie op de arbeidsmarkt, o.a. op basis van de opleiding, werkervaring, branche en regio. Er gelden wel criteria — zo moet het aantal arbeidsuren overeenkomen met dat op je loonstroken — en nog niet elke aanbieder accepteert zo’n scan.

Inspelen op ondernemers

Ook zzp’ers en andere ondernemers missen de zekerheid van een vast inkomen. Wel zijn er de laatste jaren steeds meer geldverstrekkers die zich op deze doelgroep richten. Je adviseur kent deze en kan bij deze partijen met maatwerk terecht. Voor wie net voor zichzelf werkt, blijft een hypotheek aangaan lastig, maar bij sommige aanbieders maak je al vanaf een jaar ondernemerschap kans. Daar tellen bijvoorbeeld eerdere jaren in loondienst mee bij het vaststellen van je toetsinkomen.

Aanbieders stemmen bovendien hun beleid af op de organisatie achter de Nationale Hypotheek Garantie. NHG ondersteunt al een tijdje hypotheken aan ondernemers. Je kunt bijvoorbeeld voor een hypotheekaanvraag je toetsinkomen laten vaststellen in een Inkomensverklaring Ondernemer (IKV). Deze volgt uit een uitgebreide analyse van je financiële situatie, waarbij een expert (rekenmeester) kijkt naar de jaarcijfers, belastingaangiften en andere relevante financiële documenten. En ook hier tellen recente resultaten mee: vanaf 1 april 2024 is het toegestaan het gerealiseerde resultaat van dit jaar te gebruiken bij de inkomensbepaling, in plaats van het oudste jaar (2021). Na 1 augustus kun je ook je tussentijdse cijfers aanleveren, en er wordt gesproken over het meenemen van de achterliggende 36 maanden.

Specifieke rekenmeesters

Stem de keuze voor een zogenaamde rekenmeester die je IKV opstelt af met je adviseur. Beter bepaal je eerst samen welke geldverstrekker past bij jouw situatie, dan kies je vervolgens een rekenmeester die zij accepteren.

Maatwerk

Hoeveel je uiteindelijk met een hypotheek kunt lenen blijft maatwerk, waarbij ook naar andere aspecten wordt gekeken. Als alleenstaande is dat wat meer, heb je een schuld bij DUO, een private leaseauto of alimentatieverplichting dan beperkt dat je leencapaciteit. En ook het energielabel van je toekomstige woning en de energiemaatregelen die je nog wilt nemen spelen daarbij een rol.

Ben je naar aanleiding van dit artikel benieuwd wat MDC financieel raadgever voor je kan doen? Neem dan contact op voor een kosteloos kennismakingsgesprek. Je kunt gerust bellen, e-mailen of een bericht achterlaten.