Bleek het halen van de bouwquota de afgelopen jaren al lastig, in 2023 verwachten sommige bouwers zelfs nog maar de helft van hun plannen te realiseren. Oorzaken zijn de gestegen bouwkosten en de hogere hypotheekrentes, blijkt uit onderzoek door journalisten van Pointer (KRO-NCRV). Het Rijk overweegt een bouwgarantie, maar of dat gaat helpen?

 

De vraag naar (betaalbare) woningen blijft hoog, dus dat bouwers verwachten minder projecten rendabel te kunnen maken is slecht nieuws voor ‘woonminister’ Hugo de Jonge. Het CBS berekende dat er in ons land in 2022 ruim 63.000 vergunningen zijn afgegeven voor nieuw te bouwen woningen. Dat waren er 16.000 minder dan in 2021.

Nieuwe tegenvaller

Al voordat De Jonge aan de slag ging bij het nieuwe ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening bepaalde het Rijk al dat er tot 2030 zo’n 900.0000 nieuwe huizen bij moeten komen. Zo’n 100.000 per jaar dus, netto. Dat getal kent drie componenten: nieuwbouw — binnen of buiten een gemeente — plus appartementen die ontstaan door het transformeren van bedrijfsgebouwen, zoals leegstaande kantoorpanden, minus de sloop van bestaande huisvesting.

Het gaat om een terugval tot 50 procent bij sommige leden
___Desirée Uitzetter, voorzitter NEPROM

Desirée Uitzetter, voorzitter van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) is somber: ‘Het gaat om een terugval tot 50 procent bij sommige leden’. Haar organisatie ziet de problemen door het hele land. ‘De bouwproductie gaat in de komende jaren echt fors afnemen’, verklaarde zij tegenover Pointer.

Bouwers ‘uit de dip’ helpen

In de Tweede Kamer gaf minister De Jonge recent toe dat ‘de tegenwind fermer is geworden’ voor nieuwbouw. Er worden minder vergunningen afgegeven, en minder nieuwbouw­woningen verkocht. Hij wijt dat vooral aan de gestegen rente en woningprijzen die daarmee niet in verhouding zijn gedaald. Tot de prijzen verder dalen, stoppen particulieren met kopen en investeren grote beleggers niet meer in bouwprojecten. Ontwikkelaars hebben ook last van een hogere rente én van fors gestegen grondstofprijzen. En het vergunnings­traject is er niet eenvoudiger op geworden — zie kader onderaan.

Daarbij wil het Kabinet dat er een minimum hoeveelheid ‘betaalbare woningen’ wordt gerealiseerd. De grens hiervoor ligt op € 355.000, net als vorig jaar — vóór de stijging van de rente en de bouwkosten. Dat wordt dus lastig, want bouwers willen natuurlijk wel winst maken. En ook hun financiers, veelal grote beleggingsfondsen, hebben een gezond rendement nodig.

De minister beloofde opnieuw te onderzoeken hoe hij ontwikkelaars en bouwers door deze ‘dip’ heen kan helpen. Hij overweegt daarbij een bouwgarantie. De overheid staat daarbij garant voor de bouw, ook als een groot deel van de huizen van een project nog niet is verkocht. Of dat haalbaar is, moet nog blijken. Op dit moment krijgen aannemers van bouwverzekeraars pas een ‘afbouwcertificaat’ nadat 70 procent van hun nieuwbouw­project is verkocht.

Hypotheek voor nieuwbouw Misschien keek je al eerder naar nieuwbouw, ben je al ergens ingeschreven, of dat van plan? Dan is het goed eens (opnieuw) te kijken naar je mogelijkheden. Naar hulp voor starters, extra rentekorting bij duurzame woningen, en hoever je polsstok reikt met de huidige rentetarieven. Veel hangt af van je persoonlijke situatie en wensen. Een onafhankelijk hypotheekexpert verkent alle mogelijkheden en beschermt je voor valkuilen.

 

Te weinig ambtenaren

Voor het Rijk zich garant kan stellen voor een project moet daarvoor natuurlijk wel eerst een bouwlocatie zijn gevonden. Daarover luidde Ruben Heezen, belangen­behartiger bij Bouwend Nederland, eind vorig jaar al de noodklok. ‘Van veel potentiële bouwlocaties is het bestemmingsplan nog niet vastgesteld.’ Tegenover RTL Nieuws merkte hij destijds op dat deze trajecten tegenwoordig langer duren door een groot tekort aan ambtenaren. Dat nu ook derden bestemmings­plannen bij de rechter kunnen aanvechten helpt daar ook niet bij.

Stikstof niet de grootste beperking

De bouwproductie lijdt ook onder de problemen rond de stikstof­uitstoot. Sinds september 2019 gelden hiervoor scherpere regels, met name rondom Natura 2000-gebieden. Om de woningbouw niet te frustreren kwam er een bouwvrijstelling. Alleen oordeelde de Raad van State in november 2022 dat deze strijdig is met Europese regels en daarom niet langer gebruikt mag worden. Voor ontwikkelaars betekent dit een extra horde bovenop de reguliere vergunnings­aanvraag.