Door de extreem lage rente wint de aflossingsvrije hypotheek weer aan populariteit, ook bij starters. Je mist dan wel je belastingvoordeel, maar het verschil tussen de bruto en netto rente is vaak maar een paar tientjes in de maand. Deels niet aflossen scheelt je al snel honderden euro’s. En dus?

Wat scheelt het?

Sluit je ná 2013 je eerste hypotheek af, dan kun je de hypotheekrente alleen aftrekken van wat je annuïtair of lineair aflost. Binnen 30 jaar (360 maanden). Toen de rente nog 5% of meer bedroeg, scheelde dat ‘netto’ nog flink wat. Met de huidige rente tot minder dan 1% is dat voordeel aanzienlijk kleiner. Over het hypotheekdeel waarop je niet aflost – tegenwoordig maximaal 50% – mis je dit belastingvoordeel. Om wat voor soort bedragen dit gaat, lichten we toe via een fictief voorbeeld. In de praktijk zal het rentepercentage afwijken, speelt o.a. het woningforfait nog een rol.

Uitgangspunt is een hypotheek van €300.000 met een looptijd van 360 maanden en een ‘aflossingsvrij’ deel van €100.000. Stel de rente is 1,33%, voor 20 jaar vast:

• Zou je annuïtair aflossen dan is het maandbedrag €337,- bruto. Je belastingvoordeel in het eerste jaar is € 41,- per maand (de jaren erna daalt dit). Je netto lasten zijn dus €296,-
• Los je niet af, dan betaal je maandelijks €111,- rente (1,33% x 100.000 = 1.333 per jaar / 12). Hiervoor heb je geen belastingvoordeel (aftrek)

In dit voorbeeld zorgt niet-aflossen dus voor €185,- lagere lasten. Wel heb je na dertig jaar nog een schuld bij bank van €100.000. Ook is niet zeker welke rente je na 20 jaar gaat betalen – die kán stijgen en is dan nog steeds niet aftrekbaar. Los je wel af, dan betaal je die rente over een lagere restschuld én is hij aftrekbaar. Bij een hoger deel aflossingsvrij of een hogere hypotheek is het verschil in maandlasten uiteraard hoger.

Korte versus lange termijn voordeel

In de afweging tussen lagere lasten nu en een eindschuld later, is het voorstelbaar waarom meer starters kiezen voor het eerste. Misschien hebben of verwachten ze extra uitgaven voor jonge kinderen, of rest er nog een studieschuld. Dan maken die twee-driehonderd euro op de korte termijn best een verschil.

Wellicht wacht jou ooit een aardige erfenis of houd je rekening met een flinke stijging van je inkomen. Dan kun je tussentijds extra aflossen of geld opzij leggen voor de eindtermijn. Wanneer je voordien nog eens verhuist, kun je bovendien wisselen van hypotheekvorm. Een eventuele ‘winst’ op de verkoop mag je immers gebruiken voor het aflossen op je schuld.

Het venijn zit niet alleen in de staart

Niemand weet echter wat de toekomst brengt. Nu lijken de huizenprijzen nog te stijgen – volgens de Rabobank dit jaar nog 8 en volgend jaar 4%. Maar het tij kán keren: nog maar vijf jaar geleden stonden veel huizen ‘onder water’.

Zolang je je hypotheek netjes blijft betalen, zal de bank niet zo snel moeilijk doen – hoewel ze op zich extra zekerheid mogen verlangen. Maar kom je in een situatie van gedwongen verkoop – door baanverlies of bijvoorbeeld een scheiding – dan blijf je achter met een restschuld. Vervelend daarbij is, dat je met een deels aflossingsvrije hypotheek niet in aanmerking komt voor de Nationale Hypotheek Garantie. Terwijl deze nu juist voor dit soort verdrietige situaties een veilig vangnet vormt.

AFM maakt zich zorgen

Na de vorige crisis werden de financieringsnormen aangescherpt. Inmiddels zijn die alweer wat versoepeld. Dat geeft starters wat meer ruimte. Volgens toezichthouder AFM (Autoriteit Financiële Markten) maakt dit grote groepen huishoudens kwetsbaarder voor financiële problemen bij economische tegenspoed.

Wij maken ons over het algemeen wel zorgen over het leengedrag van de zogenoemde koopstarters

— AFM

De oplossing: maatwerk

Er is niet één algemeen geldende regel. Soms is een aflossingsvrij deel binnen een hypotheek een prima oplossing. Bijvoorbeeld voor wie veel vermogen heeft. Dit deel mag je in Box3 aftrekken voor de inkomstenbelasting, wat je dus alsnog voordeel oplevert.

Ook voor starters kan aflossingsvrij soms uitkomst bieden. Maar het is slechts één van de ‘tools’ in onze financiële gereedschapskist, zeker niet de enige. Wij leveren graag maatwerk. Wat bij jouw wensen en plannen past, is altijd leidend als we je mogen adviseren.