Makelaars: terugval nieuwbouw werkt door in hele woningmarkt

Door de malaise in de woningbouw en diverse goedbedoelde maar funeste kabinetsplannen loopt de woningmarkt vast. Met die waarschuwing komt makelaarsvereniging NVM. Ook economen van RaboResearch voorzien een krimp van het aanbod. Daarbinnen is nauwelijks 1% bereikbaar voor modale alleenstaanden.

De terugloop raakt zowel huizenzoekers als makelaars. „Wij leven van het aantal transacties”, meldt Chris van Zantwijk, vicevoorzitter van de NVM-vakgroep Wonen aan de Telegraaf. Nieuwbouw zet normaal gesproken een keten van verhuis­bewegingen in gang. Wie met succes inschrijft voor een nieuw project verkoopt bijvoorbeeld zijn twee-onder-een-kapwoning aan mensen in een tussenwoning, die deze weer verkopen aan iemand in een galerijflat. “Een gezonde nieuwbouwmarkt zorgt voor dynamiek op de bestaande markt”, aldus NVM Vakgroep-voorzitter Lana Gerssen. Die gaat er nu uit.

Nieuwbouwdip

RaboReseach verwacht dat het aantal verkopen van bestaande koopwoningen dit jaar daalt tot zo’n 180.000 huizen. Voor volgend jaar gaat men uit van een verdere daling naar circa 170.000. Dat is wel weer iets meer dan eerder gedacht. Reden is dat de inkomens in ons land wat sterker toenemen dan werd aangenomen, terwijl de rente amper meer stijgt. Wel blijven de verkoop­aantallen achter bij die van 2022 toen nog 193.000 bestaande woningen van eigenaar wisselden. De nieuwbouwdip wordt hiervoor als voornaamste oorzaak genoemd.

Er zijn ook positieve factoren die vraag en aanbod beïnvloeden

Beleggers haken af

Toch zijn er ook andere, meer positieve factoren die vraag en aanbod beïnvloeden. Steeds meer beleggers verkopen hun panden omdat een hogere vermogens­belasting en verplichte energiemaatregelen verhuur minder lucratief maken. Ook door de 10,4% overdrachts­belasting is het bijkopen van panden minder aantrekkelijk, als dat al mag. In een groeiend aantal gemeenten geldt namelijk een zelfbewonings­plicht. Die zet beleggers bij nieuw aanbod buiten spel en geeft woningzoekenden meer mogelijkheden.

Alleenstaanden vrijwel geen kans Op dit moment blijkt maar 1,1% van het Nederlandse woningaanbod bereikbaar voor alleenstaanden met een modaal inkomen. Dat ligt op € 41.500 en daarmee krijg je bij een gemiddelde 10-jaars rente met NHG van 4,3% een hypotheek van ongeveer € 171.000. In Flevoland en Utrecht en andere grote steden in de Randstad is er voor dat bedrag niet of nauwelijks aanbod. In Groningen (7%), Limburg (4%), Friesland (4%) en Zeeland (4%) valt een iets groter aandeel van wat er te koop staat in deze prijsklasse, maar het aanbod in absolute aantallen is daar beperkt. Voor tweeverdieners met een modaal inkomen van € 72.000 euro is de situatie wel relatief beter dan vorig jaar. Toen was slechts 20,2% van te koop staande woningen voor hen beschikbaar, nu is dat 24,4%. Alleen loopt dat aanbod dus wel terug. Met genoemd inkomen kan een stel een hypotheek krijgen van bijna € 340.000. In de provincie Groningen valt de helft van wat er te koop staat binnen deze range, en ook elders buiten de Randstad is daarin een ruim aanbod. Zelfs in Rotterdam en Den Haag staat een derde te koop voor minder dan genoemd bedrag, hoewel dat uiteraard niets zegt over de geschiktheid van de woning — grootte, aantal kamers, staat van onderhoud, energielabel, etc.

 

Prijsstijging in 2024

Verkoopprijzen en de ontwikkeling daarvan verschillen per regio en type woning. Volgens Rabo-econoom Nic Vrieselaar blijven de prijzen van bestaande koophuizen dit jaar verder min of meer stabiel, waardoor ze gemiddeld 3,5% lager uitkomen dan in 2022. Voor komend jaar gaan de onderzoekers uit van een kleine stijging, van gemiddeld 2,4%.