‘Woningmarkt naar nieuw evenwicht’ kopte de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) bij de presentatie van hun laatste kwartaalcijfers. Er is meer aanbod en de prijzen dalen. Tegelijkertijd vinden meer woningzoekenden het lastig de financiering rond te krijgen. En veel hoop op betaalbare nieuwbouw is er ook niet. Volgens de makelaars is er toch sprake van een gezonde(re) situatie.

Eind maart stonden er bij NVM-leden 31.000 woningen te koop, bijna tweemaal zoveel als een jaar eerder. Qua verkopen is het eerste kwartaal altijd wat rustiger. Dit jaar ging het om 28.500 bestaande woningen, 2% minder dan begin 2022. De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op € 394.000. Dat is 3,6% lager dan de laatste drie maanden van vorig jaar en 8,6% minder dan een jaar geleden. Die daling was in de afgelopen tien jaar nog niet zo groot.

Evenwicht

Volgens de makelaarsvereniging is het logisch dat prijzen wat dalen na de enorme stijgingen van de afgelopen jaren. Daarin werden huizen in één jaar soms 20 procent duurder. “Iedereen voelde wel dat zo’n prijsstijging niet houdbaar zou zijn”, zegt Lana Gerssen, voorzitter van de vakgroep Wonen bij de NVM en zelf ook makelaar. Het is volgens haar een teken dat de markt naar een nieuw evenwicht gaat.

Voor de woningkoper gaat de markt er wat zonniger uitzien
___Lana Gerssen, voorzitter vakgroep Wonen (NVM)

“Voor de woningkoper gaat de markt er wat zonniger uitzien met een prijs die dit kwartaal weer wat is gedaald.” Gerssen spreekt van een normale correctie op de enorme prijsstijgingen van de afgelopen jaren. “Iedereen voelde wel aan dat een prijsstijging van 20% per jaar niet houdbaar zou zijn”.

Meer maatwerk bij financiering

Ondanks de wat lagere prijzen, blijft het voor veel geïnteresseerden moeilijk een huis te bemachtigen. Woningen zijn nog steeds erg duur en de hypotheekrente is flink hoger dan een jaar geleden. Daardoor kunnen huizenkopers een minder hoge hypotheek krijgen. De overheid en sommige commerciële partijen komen koopstarters, en wie wil doorstromen naar een volgende woning, op diverse vlakken tegemoet. Bijvoorbeeld met vrijstelling van overdrachtsbelasting, iets meer ruimte bij twee inkomens, of het verduurzamen van de woning te financieren. Een eenvoudige online rekentool kan niet met al die aspecten rekening houden.

Een onafhankelijk hypotheekadviseur kent de mogelijkheden, kan aan meer knoppen draaien en uit ruim dertig geldverstrekkers het meest aantrekkelijke aanbod kiezen. Soms is er ook meer mogelijk op basis van een netto-lastenberekening. Bijvoorbeeld als je eerder al zonder problemen drie jaar ‘duurhuurder’ was. Als je verhuisplannen hebt, is het dus zeker zinvol na te laten gaan hoe het nieuwe evenwicht voor jou uitpakt.

Minder dan de vraagprijs Het afgelopen kwartaal werd nog maar 31% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Vorig kwartaal was dit nog 45% en een jaar geleden 81%. Gemiddeld bracht een woning voor het eerst sinds lange tijd ook iets minder op dan de vraagprijs: -1,3%. De nieuwe marktomstandigheden brengen ook wat rust. NVM-lid Makelaarsland ondervroeg honderden relaties; 40% daarvan gaf aan een voorgenomen (ver)koop nog even uit te stellen.

 

Aanhoudende krapte

Of de prijzen verder dalen? Wie het weet mag het zeggen. Onzeker is wat de rente gaat doen, duidelijker is dat er maar weinig nieuwe huizen op de markt komen. Veel bouwprojecten worden op dit moment stopgezet doordat er te weinig concrete interesse is. Projecten worden vaak pas gebouwd als het merendeel van de woningen een koper heeft. Daardoor kwamen er vorig kwartaal maar 5.400 nieuwe woningen bij. Dat is 11 procent minder dan een jaar eerder en zelfs 38 procent minder dan in het laatste kwartaal van vorig jaar. “Als de nieuwbouw nu stilvalt, creëren we het woningtekort van de toekomst”, stelt Gerssen.

In een Kamerdebat over deze impasse op de woningmarkt zei minister Hugo de Jonge op 30 maart: “We moeten meer ruimte bieden voor de mogelijkheden die er zijn. Dat is de kern. Zonder ruimte in regelgeving, grondprijzen, locaties en financiering maken we wel veel toeren maar geen meters. Door die ruimte te bieden gaan alle partijen weer licht zien in de nu duistere nieuwbouwtunnel.” De toekomst zal leren of hij hierin slaagt. Op dit moment lijkt het onmogelijk de benodigde 900.000 extra woningen vóór 2030 te realiseren. En zolang er schaarste blijft, ligt een verdere prijsval niet voor de hand.