Na opeenvolgende records daalde het gemiddelde verkoopbedrag van een woning licht in het eerste kwartaal van 2022. Dat was voor het laatst zo in 2019. Gemiddeld wisselde een woning de afgelopen drie maanden voor € 428.000 van eigenaar — 2,1 procent minder ten opzichte van het kwartaal ervoor. Wat zorgt hiervoor en zet deze trend zich door?

Bij het bekendmaken van de cijfers vond NVM-voorzitter Onno Hoes het nog te vroeg voor de conclusie dat de oorlog in de Oekraïne, de gestegen hypotheekrente en de hogere energielasten zorgen voor een omslag in de woningmarkt. Volgens hem zijn de prijzen aan het begin van het jaar altijd wat slechter dan daarna. Daarom is het goed te volgen hoe zaken zich dit voorjaar verder ontwikkelen. Drie aspecten spelen daarbij een rol.

Aantal woningen in de verkoop

Eind maart stonden er ruim 17.000 woningen te koop, tien procent meer dan rond de jaarwisseling. Vooral langs de Hollandse kust kwamen er meer borden voor de deur. Zo’n toename is niet ongebruikelijk, vooral niet voor woningen in het duurdere segment. Een huis met een tuin verkoopt richting het voorjaar beter dan hartje winter, is het idee. Toch staan op dit moment circa tweemaal zoveel woningen te koop als anders in maart, vooral dure huizen dus.

Er waaide een lichte bries door de oververhitte woningmarkt
___Marc van der Lee, persbericht NVM

Ligt de verklaring erin dat meer mensen ongerust zijn over hoe de economie zich ontwikkelt en wil men nog op tijd maximaal cashen vóór de prijzen kelderen? Het consumenten­vertrouwen daalde recent wel tot een dieptepunt. Maar volgens Hoes kan het ook komen door beleggers die van hun woningen-voor-de-verhuur af willen, nu meer gemeenten de zelfbewonings­plicht invoeren. Of simpelweg door gezinnen die doorstromen naar nieuwbouw­projecten die beschikbaar komen. Zó hard gaat het daar overigens nog niet mee: van de jaarlijks beoogde 100.000 nieuwbouw­woningen kwamen er het eerste kwartaal via de NVM maar 6.450 in de verkoop.

Hoeveel overbieden?

Of er sprake is van een ruimere woningmarkt — en afvlakkende prijzen — kan ook blijken uit de mate waarin aspirant-kopers elkaar overbieden. Bijna acht op de tien woningen werd dit jaar nog boven de vraagprijs verkocht. Dat is meer dan begin vorig jaar, toen er bij tweederde van de transacties werd overboden. Wel daalde het verschil tussen de vraag- en verkoopprijs iets. Nu was dat 8,3% ten opzichte van 9,1% begin 2021.

Volgens de makelaars daalde het aantal biedingen per woning wel wat ten opzichte van vorig jaar. Ook waren er minder bezichtigingen, en noteerden zij daarvoor de laatste weken wat meer afzeggingen. Kennelijk slaat bij sommigen de twijfel toe of moeten zij hun verhuisplannen door de hogere hypotheekrentes even in de koelkast zetten. Toch, zo lang de vraag het aanbod ruim overtreft, blijven er voldoende geïnteresseerden over die een aantrekkelijk bod neerleggen.

Prijzen per type woning

Tenslotte betekent een daling van de gemiddelde verkoopprijs ook niet dat alle woningen ineens minder waard zijn. Zo’n gemiddelde wordt berekend door de mix van het soort huizen dat van eigenaar wisselt. Betreft dat relatief meer vrijstaande woningen dan stijgt de prijs, groeit de verkoop in het middensegment dan daalt het gemiddelde. Ditzelfde geldt voor een verschuiving over de regio’s: relatief meer transacties buiten de Randstad drukken de gemiddelde prijs.

Op basis van de gemiddelde prijs per vierkante meter en de ontwikkeling op de wat langere termijn blijkt de gemiddelde huizenprijs op jaarbasis nog altijd 13,7% te zijn gestegen. Dat is een wat lagere jaargroei dan de afgelopen drie kwartalen lieten zien (gemiddeld +20%). Maar het leidt wel tot de verwachting dat er in 2022 nog steeds sprake blijft van een matige stijging van de huizenprijzen, en nog geen daling.

Krapte houdt aan In januari, februari en maart van dit jaar werden via de NVM zo’n 29.000 bestaande woningen verkocht, ongeveer 19 procent minder dan een jaar eerder. Bovendien loopt de oplevering en realisatie van meer nieuwbouw terug vanwege een tekort aan mensen en materialen. De vraag naar woningen is onverminderd groot en actueel en daar staat geen passend aanbod tegenover, “niet in aantallen en niet in type woningen”, aldus voorzitter Onno Hoes bij de presentatie van de kwartaalcijfers. Met hun krapte-indicator geeft NVM weer hoeveel keus een consument heeft. Na een dieptepunt eind 2021 vertoont het eerste kwartaal van dit jaar iets meer ruimte, maar de keuze is nog steeds twee tot drie maal zo beperkt als in voorgaande jaren.Vind meer details in het NVM persbericht

Spannend

Verkopen? Kopen? Wachten? Je woning betreft vaak een van de belangrijkste financiële beslissingen van je leven. Vooral in onzekere tijden is een afgewogen advies daarbij wel zo prettig. Volg de nieuwsberichten en ga tijdig het gesprek aan als je twijfelt over een volgende stap.