Ben je nog geen 35 en op zoek naar je eerste woning? Dan bof je. Vanaf 1 januari 2021 hoef je namelijk geen overdrachtsbelasting meer te betalen. Nu bedraagt die 2%. Bij een koopprijs van €300.000 scheelt dat dus €6.000. We leggen graag uit hoe dat precies zit en geven je behalve wat tips ook een waarschuwing!

Tegemoetkoming voor starters

Nog steeds is de vraag naar woningen groter dan het aanbod. Zeker in het geval van betaalbare, bestaande bouw. Starters hebben het daarbij nog extra moeilijk; het komt regelmatig voor dat zij worden overboden door beleggers met diepere zakken, die deze woningen kopen voor de verhuur. Dat levert goed geld op. Via een aanpassing in de tarieven van de overdrachtsbelasting wil het kabinet volgend jaar starters tegemoet komen (en beleggers enigszins ontmoedigen). De Tweede Kamer is – na wat aanpassingen – akkoord met het wetsvoorstel, maar de Eerste Kamer moet er ook nog haar goedkeuring aan geven. Minister Ollongren verdedigt daar haar plan op 8 en 9 december. Tot dan staat er niets vast – lees dus even door tot het einde van dit artikel.

Koop je op dit moment een bestaande woning dan betaal je 2% overdrachtsbelasting over een koopprijs. Door een aanpassing van de wet per 1 januari 2021 worden ‘starters’ daarvan vrijgesteld, zij betalen dan 0%. ‘Beleggers’ gaan juist meer overdrachtsbelasting betalen, namelijk 8%. Voor 35+ers die een bestaande woning als hoofdverblijf kopen, blijft de huidige 2% van kracht.

Voor wie geldt de vrijstelling?

De volgende voorwaarden bepalen of je in aanmerking komt voor de vrijstelling:

• je bent meerderjarig en nog geen 35 jaar en
• je koopt voor het eerst een woning, of
• je koopt een volgende woning, maar maakte nog geen gebruik van de regeling en
• je gaat zelf in het huis wonen (als hoofdverblijf) en
• je koopt de woning als ‘natuurlijk persoon’ (niet als bedrijf).

De regeling geldt voor woningen waarvan de koopakte op of ná 1 januari 2021 passeert.

TIP | Ben je in onderhandeling met een verkoper en voldoe je aan het bovenstaande? Als je ervoor kunt zorgen dat de woning pas volgend jaar op jouw naam komt, scheelt dat je 2%! Neem dat mee in je onderhandelingen, maar houd er ook rekening mee dat de wetswijziging vertraging kan oplopen (zie onderaan).

Verklaring nodig

Om van de vrijstelling gebruik te kunnen maken, moet je een verklaring opstellen waarin je aangeeft dat je aan de voorwaarden voldoet. Je geeft deze af aan de notaris. Zo’n zelfde soort verklaring is nodig voor wie in aanmerking wil komen voor het (nu reguliere) 2%-tarief. Daarbij gaat het er vooral om, dat je de woning koopt als persoon en deze als hoofdverblijf gaat gebruiken (en bijvoorbeeld niet als vakantiewoning of voor de verhuur).

Vanaf 1 april 2021 beperkt tot woningen onder €400.000

Op dit moment is de wet nog niet aangenomen. Om een meerderheid voor het wetsvoorstel te verkrijgen moest Minister Kajsa Ollongren onlangs nog in gesprek met de oppositie. Als gevolg hiervan geldt er per 1 april 2021 een drempelbedrag van €400.000. Geef je als ‘starters’ meer dan vier ton uit, dan betaal je over de gehele koopprijs alsnog 2% belasting. Voor alle duidelijkheid, overdrachtsbelasting geldt alleen voor bestaande bouw, niet voor nieuwbouwwoningen.

TIP | Ben of ga je in onderhandeling over een woning in het duurdere segment? Zie dan dat de tenaamstelling in het eerste kwartaal gebeurt. Dat scheelt je minimaal €8000!

En als één van de partners al 35 of ouder is?

Koop je samen met je partner een woning en is maar één van jullie onder de 35, dan hangt het van de eigendomsverhouding af die je afspreekt. Veelal is die 50/50. Je betaalt die 2% dan over de helft van de aankoopsom. Bij een woning van € 250.000 scheelt je dat dan alsnog 2% van € 125.000 = €2500.

Iets soortgelijks geldt wanneer jij en je partner in de toekomst nog wel beiden jonger zijn dan 35, maar als al één van jullie al gebruik heeft gemaakt van de vrijstelling.

Huis kopen voor je kinder(en) telt als belegging

In een overspannen woningmarkt met hoge prijzen zien wij vaker ouders die hun kinderen willen helpen met de aanschaf van hun eerste (of volgende) woning. Soms kan dat via een borgstelling, anderen kiezen voor een fiscaal gunstige schenking. Als je echter als ouders een woning koopt en daar je kinderen in laat wonen – al dan niet met vrienden en tegen een huurprijs – dan gebruik je deze woning niet (zelf) als hoofdverblijf. Gevolg is dat je vanaf komend jaar dus 8% overdrachtsbelasting verschuldigd bent. Net als ander particuliere beleggers of wanneer je als bedrijf een woning koopt.

Waarschuwing

De verlaging naar 0% is pas werkelijkheid zodra het wetsvoorstel, dat alle regels voor de overdrachtsbelasting verandert, wordt aangenomen. Als je een aankoop overeenkomt en de overdracht uitstelt tot na de jaarwisseling, is het mooi als dat je een fikse besparing oplevert. Dat kun je dan mooi aan iets anders besteden. Als dit bedrag evenwel precies het verschil zou maken bij het bij het wel of niet rondkrijgen van de financiering, zullen wij je hier voor waarschuwen. Immers, als de wetswijziging vertraging oploopt, zit je wel vast aan de koopovereenkomst. Als je die niet kunt nakomen, heb je én geen huis én loop je kans op een boete van 10% van de koopsom.

TIP | Bij het berekenen van je financieringsmogelijkheden gaan we dus nog even uit van 2% overdrachtsbelasting. Komt de wet er volgens plan en hoef je die niet te betalen, dan is dat een prachtige start van 2021.

Houd het nieuws goed in de gaten, bijvoorbeeld via deze site van de Rijksoverheid (inclusief handig schema). Of neem contact op met ons kantoor als je vragen hebt over dit onderwerp of bij andere hypotheekkwesties.