Toegenomen vertrouwen stuwt huizenprijzen op

Naast het positieve sentiment op de woningmarkt blijven er zorgen over de ontwikkeling van nieuwbouw. De sector kent diverse knelpunten, zoals hoge bouwkosten, personeels­tekorten en dure bouwmaterialen, waardoor nieuwbouw­projecten letterlijk moeilijk van de grond komen. Verder was al bekend dat het aantal vergunningen de afgelopen jaren terugliep. Daarom is nu al duidelijk dat het aanbod ook de komende jaren achter blijft bij de vraag.

Meer leenruimte vergroot concurrentie

In augustus 2024 waren de prijzen van bestaande woningen zelfs 11,2% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar. “De aanhoudende loonstijgingen en dalende hypotheekrente duwen de huizenprijzen verder omhoog,” aldus de woningmarkt­economen van ABN AMRO. De situatie op de arbeidsmarkt en financiële markten maken dat huizenkopers meer kunnen lenen. Bij een schaars aanbod neemt de concurrentie toe en dat drijft de prijzen op. Inmiddels wordt bij 69% van de aankopen boven de vraagprijs geboden, een aanzienlijke stijging vergeleken met 46% vorig jaar.

Loonstijgingen en hypotheekrenten duwen huizenprijzen omhoogPhilip Bokeloh, ABN AMRO

De gemiddelde koopsom voor een woning bereikte in 2024 een nieuw record van €466.000, maar er bestaan grote regionale verschillen. In provincies zoals Noord-Holland en Utrecht liggen de prijzen ver boven het gemiddelde, terwijl andere regio’s relatief betaalbaarder zijn.

Doorstroming komt op gang

Onder deze omstandigheden schudden ‘doorstromers’ hun afwachtende houding af. Ze incasseren hun overwaarde vóór ze nog meer extra moeten bijleggen voor een volgende, duurdere woning. De verkopen stijgen dit jaar daarom naar verwachting met 12 procent. Ook starters blijven een rol spelen, zij profiteren van woningen die huiseigenaren achterlaten én van een toenemend aantal huurwoningen dat te koop wordt gezet, vanwege minder gunstige belasting- en huurregels.

ABN AMRO verwacht dat de groei in verkopen in 2025 zal afvlakken naar 2,5%. Als ‘bumper’ hiervoor noemen ze de beperkte doorstroming naar nieuwbouw­woningen. “Het aantal transacties van nieuwe woningen wordt volgend jaar vooral bepaald door het aantal woningen dat daadwerkelijk wordt bijgebouwd,” legt ABN AMRO-woningmarkteconoom Philip Bokeloh uit.

Uitdagingen voor nieuwbouwsector

Al sinds 2021 streeft de overheid ernaar om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te realiseren. Nu de rente daalt neemt het aantal verleende bouwvergunningen weliswaar toe, alleen blijven er obstakels die nieuwe projecten vertragen: omwonenden maken nogal eens bezwaar en er zijn milieukwesties waar men niet omheen kan. In 2027 worden bovendien strengere Europese waterkwaliteits­normen van kracht. Daarbij blijken de complexe plannen van het kabinet vooralsnog niet de gewenste vruchten af te werpen. Dat maakt de situatie rond nieuwbouw er niet eenvoudiger op.

“De overheidsplannen leveren minder woningen op dan gehoopt en vaak niet in de regio’s waar de vraag het grootst is,” zegt Bokeloh. Vóór 2030 zou de Nederlandse woningvoorraad met een miljoen moeten zijn toegenomen. Dat vergt inmiddels een inhaalslag die simpelweg onhaalbaar lijkt. En dan blijft het aanbod van nieuwe woningen achter bij de vraag, wat op de lange termijn de druk op de woningprijzen in stand kan houden.