De rente was nog nooit zo laag. Daarom hielpen wij al veel relaties bij het oversluiten van hun hypotheek. Je lost daarbij je oude, dure hypotheek in één keer af via een nieuwe, voordelige. Natuurlijk gaat daar een goed adviesgesprek aan vooraf. Benieuwd welke vragen we daarbij meestal krijgen?

(Waarom) moet ik een boete betalen als ik ga oversluiten?

Bij het afsluiten van een hypotheek kom je een ‘rentevaste’ periode overeen. Bijvoorbeeld 10 jaar. Wil je eerder stoppen, dan loopt de bank een paar jaar rente-inkomsten mis. Wat jij hen betaalt, is meer dan ze nu in de markt krijgen. Daarvoor verlangt men een compensatie: de ‘boeterente’.

Hoe hoog is de boeterente?

Voor de boeterente kijkt men naar de resterende rentevaste periode en naar het verschil tussen de rente die met jou is afgesproken en die nu in de markt geldt. Gelukkig hoef je niet over je hele hypotheekschuld af te rekenen. Veelal mag je jaarlijks een deel daarvan boetevrij aflossen, bijvoorbeeld 10%. Dat bedrag gaat er eerst af. Wat je dan aan boete betaalt mag je vervolgens aftrekken voor de belasting. Dat scheelt meteen weer 37% (of meer bij een hoger inkomen).

Een rekenvoorbeeld: Casper en Janine hebben een hypotheek van € 300.000 en daarop € 40.000 afgelost. Hun restschuld is dus € 260.000. Ze betalen op dit moment 4,5% rente. De actuele rente is 1,5%. Over twee jaar loopt hun rentevaste periode af. Bij oversluiten lost het stel de hele hypotheek af. Daarvan is 10% boetevrij, ofwel € 30.000. Dit gaat af van de restschuld. Er blijft dan nog € 230.000 over. Hierover mist de bank gedurende twee jaar 4,5% -/- 1,5% = 3% rente. De boeterente bedraagt dus (grofweg): 2 x 3% x 230.000, ofwel € 13.800,-. (bruto – 37% of meer komt terug via je belastingaangifte)

Hoe kan ik die boete betalen?

Bijna viertienduizend euro is veel geld. Hoe dat in jouw situatie uitpakt, rekenen we graag samen uit. Maar wat als je zo’n bedrag niet op je spaarrekening hebt? Dat hoeft ook niet: je kunt de boete – onder voorwaarden – meefinancieren in je nieuwe hypotheek. Daarbij gelden twee checks: (1) de (nieuwe) hypotheek mag niet hoger zijn dan de huidige waarde van je woning en (2) de hypotheek moet ook financieel haalbaar zijn – daarbij kijkt de geldverstrekker naar je (gezamenlijke) inkomen en je schulden.

Hoef ik geen boete te betalen als ik bij mijn bank blijf?

Als onafhankelijk adviseur kijken we graag breed naar wat voor jou de voordeligste optie is. Toch kun je wel degelijk bij je huidige geldverstrekker ‘oversluiten’. Alleen zal ook deze je de boeterente berekenen. Wel bespaar je je in dat geval de notariskosten. Daar hoef je dan niet langs.

Op welke kosten moet ik rekenen?

Bij oversluiten start je dus met een nieuwe hypotheek. Met dezelfde stappen (en kosten) als je eerder doorliep. De genoemde bedragen zijn een indicatie:

• de boeterente
• taxatiekosten van de woning (ca. € 500) – meestal een voorwaarde
• notariskosten (ca. € 700) – behalve bij oversluiten bij je eigen bank
• advies- en bemiddelingskosten (ca. € 2000-3000)
• bijkomende kosten, zoals bij hypotheken met NHG

Al deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar, dus goed voor een belastingvoordeel van 37% of meer. Alleen de rente over het deel van de hypotheek waarmee je de boete financiert, is niet aftrekbaar.

Biedt oversluiten nog meer voordelen?

Als je toch zaken gaat wijzigen, zijn er inderdaad meer opties:

• Je kunt meerdere leningen samenvoegen – bij één partij, voor dezelfde lage rente;
• Je kunt een lening met een variabele rente inlossen voor een lange termijn lage rente;
• Met het rentevoordeel kun je de looptijd van je lening inkorten, als je eerder schuldenvrij wilt zijn.

Hoe weet ik of oversluiten voor mij interessant is?

Op het eerste gezicht lijken de kosten misschien hoog, maar vaak verdien je deze binnen enkele jaren terug. Daarna geniet je nog lange tijd van een lage rente en dus van lagere maandlasten. De rente was nog nooit zo laag. Logisch dat zo velen hiervan al profiteerden.

Benieuwd wat je elke maand kunt besparen? En hoe snel je je boete terugverdient? We rekenen het graag voor je uit. Dan weet je het tenminste. Stuur direct een berichtje of bel met ons kantoor voor overleg.