Misschien verdien je met je partner samen net zoveel als de buurman in zijn eentje? Toch krijgt hij een hogere hypotheek. Oneerlijk? Feit is dat we het tweede inkomen niet volledig mogen meetellen. Maar wel steeds meer: van 70% in 2019 naar 80% nu. En naar 90% in 2021. Wat heb je daaraan als tweeverdieners?

Wat bepaalt je maximale hypotheek?

Er komt aardig wat rekenwerk kijken bij het bepalen van je maximale hypotheek. De uitkomst hangt af van jullie (gezamenlijk) inkomen, eventuele schulden/verplichtingen, de rente. Ook de zogenaamde ‘woonquote’ speelt daarbij een rol. De woonquote (of financieringslasttabel) wordt jaarlijks vastgesteld. Het betreft het percentage van je inkomen dat je aan woonlasten mag besteden. Dit percentage volgt uit je ‘toetsinkomen’ en de hypotheekrente. En juist het bepalen van dat toetsinkomen verandert nu voor tweeverdieners. Telde het laagste inkomen vorig jaar nog maar voor 70% mee, dit jaar is dat 80% en vanaf 2021 dus 90%.

Minister volgt het advies van het Nibud

Deze aankondiging van minister Hoekstra van Financiën ligt in lijn met een advies van het Nibud uit 2016. Het verschil in besteedbaar inkomen tussen twee- en eenverdieners neemt al enkele jaren toe als gevolg van belastingwijzigingen. Tot 2023 zal dit nog verder oplopen. Daarom vond men het logisch dat het tweede inkomen in fasen zwaarder ging meewegen in het toetsinkomen. Maar wat levert dat op?

Het voorlopige* verschil blijkt uit dit rekenvoorbeeld

• Een stel waarvan beide partners modaal verdienen krijgt:
  in 2020 een maximale hypotheek van € 362.084
  in 2021 een maximale hypotheek van € 370.313 , dus + € 8.229 (+2.3%)
• Dit komt dus dichterbij een eenverdiener met een dubbel-modaal inkomen:
  maximale hypotheek in 2020 en 2021 € 378.542

*) We rekenen in beide jaren met de woonquote van 2020. In dit voorbeeld gaan we uit van 2% rente voor een annuïtaire hypotheek over 360 maanden. Het modale inkomen in 2020 is € 36.500. De woonquote van 2021 is nog niet bekend – eventuele strengere normen kunnen het maximum bedrag beperken.

Wat koop je voor zo’n hogere hypotheek?

Een hoger toetsinkomen lijkt dus positief, maar we plaatsen daar graag wat kanttekeningen bij. Niet in elke situatie leidt de wijziging tot een verruiming van de leencapaciteit. Verdient één partner nu modaal en de ander het minimuminkomen (€ 21.197) dan blijft maximale hypotheek volgend jaar gelijk – bij een gelijke woonquote. De vraag is dus of de woonquote voor 2021 meer ruimte biedt of juist strenger wordt vanwege de somberder economische vooruitzichten. En volgt jouw salaris de gemiddelde verhoging? Toen we dit jaar de stap maakten van 70% naar 80% van het partnerinkomen, bleek niet iedereen erop vooruit te gaan. Een aankoop uitstellen levert dus ook nu niet per se voordeel op.

Uit een recente studie van De Nederlandsche Bank bleek bovendien dat juist de hogere hypotheken van de laatste jaren zorgen voor een stijging van de huizenprijzen. Veel meer dan het beperkte aanbod aan (starters)woningen dat er nog steeds is.

Maximaal, of liever optimaal?

Een maximale hypotheek op basis van twee bijna volledige inkomens kent ook zijn keerzijde. Die risico’s en hoe daarmee om te gaan, nemen we graag met je door vóór we aan het rekenen gaan. Belangrijker dan de laagste rente of de hoogste lening is immers dat je hypotheek past. Dat vraagt maatwerk, een verheldering van de voorwaarden en een realistische blik vooruit met betrekking tot jullie plannen en verwachtingen. Maak gerust een afspraak als je aankoopplannen hebt.