Wat kost nieuwbouw méér en hoe beperk je dubbele woonlasten?

Een nieuwbouw woning wordt ‘vrij op naam’ opgeleverd: zonder 2% overdrachtsbelasting. Bij bestaande bouw betaal je die wel, tenzij je nog geen 35 bent en vrijstelling geniet. Nieuwbouw kent echter extra kosten. Waar moet je rekening mee houden? En hoe beperk je dubbele lasten?

Extra kosten

Of je nu een bestaande of nieuwbouwwoning koopt, we helpen je uiteraard met een passende hypotheek en verstandige verzekeringen. Advies- en bemiddelingskosten heb je dus sowieso, net als kosten voor de notaris en het kadaster. Kies je voor een Nationale Hypotheekgarantie dan kost dat 0,7% extra (mogelijk voor woningen tot € 325.000 inclusief verbouwing, of 6% extra voor energiebesparende voorzieningen).

Anders dan bij bestaande bouw moet je rekening houden met:

• Bereidstellingsprovisie | Soms verloopt je hypotheekofferte voor de bouw begint. Wil je deze verlengen dan vraagt de bank hiervoor een vergoeding van ca. 0.20-0.25% per maand. Een lange(re) geldigheidsduur nemen we dus mee in ons advies.
• Bouwrente | Je betaalt deze aan de bouwer of aannemer voor zijn kosten. Deels zitten die al in de aankoopprijs, namelijk zijn (financierings)kosten tot aan het moment dat je de koop- of aannemingsovereenkomst tekent. Daarnaast betaal je hem zogenaamde ‘uitstelrente’, voor de kosten die hij maakt tussen het moment van tekenen en het opleveren van de woning.
• Hypotheekrente (tijdens de bouw) | Bij aanvang van de bouw start in feite je lening: met een zogenaamd ‘bouwdepot’. Over wat er (nog) in het depot zit, krijg je dezelfde rente als die je betaalt voor je hypotheek. Per saldo kost dat deel van je hypotheeklening je dus niets, alleen neemt dat natuurlijk af met elke termijnbetaling die je aan de bouwer voldoet.
• Aflossing (tijdens de bouw) | Zodra je bij de notaris bent geweest, begin je met aflossen. Dat geldt voor de volledige hoofdsom van de hypotheek, of er nu geld in het depot zit of niet.

Net als bij bestaande bouw zijn er natuurlijk nog de verhuis- en inrichtingskosten. En waar je bij een bestaande woning misschien meteen wilt gaan verbouwen, komen er bij nieuwbouw eventuele meerwerkkosten om de hoek kijken – voor een luxere keuken of badkamer.

Let op: als je meerwerk niet door de bouwer laat uitvoeren, kun je hiermee pas starten ná de oplevering – en die datum kan nog weleens verschuiven. Ook geldt het verlaagde BTW-tarief (9%) niet voor nieuwbouw – alleen voor woningen van 2 jaar of ouder.

Hoe beperk je dubbele lasten?

Gelukkig werd er tijdens de lockdown hard doorgewerkt in de bouw. Toch kan er zo maar een jaar voorbij gaan tussen de eerste paal en de oplevering van je nieuwbouwwoning. Heb of huur je al een woning, dan zit je die hele periode met dubbele lasten. Verstandig dus als we daarvoor samen al wat bedragen en opties op een rijtje te zetten. Hierbij alvast drie opties die de lasten beperken:

• Meefinancieren hypotheekrente | Of het voor jou mogelijk en verstandig is, hangt af van je situatie. Maar misschien kunnen we wat je tijdens de bouw aan rente moet betalen meefinancieren in je hypotheek. Dat verhoogt wel je schuld, maar in plaats van via je salarisrekening voldoe je de rente dan maandelijks vanuit het bouwdepot. Helaas is de rente over dit gedeelte van de hypotheek niet aftrekbaar. Geluk is dan weer dat deze nu erg laag is.
• Twee maal rente aftrekken | Ga je verhuizen vanuit een koopwoning, dan kun je zowel de rente op je lopende hypotheek als die van je nieuwe hypotheek aftrekken. Meldt je dit tijdig bij de belastingdienst dan heb je daar meteen voordeel van. Jammer genoeg gaat dat niet op voor wie nu huurt.
• Huurinkomsten van de oude woning | Ben je al in je nieuwe woning getrokken, maar is de oude nog niet verkocht? Die kans is in de huidige markt niet zo groot. Mits je er toestemming voor krijgt van de gemeente en je geldverstrekker mag je deze dan tijdelijk verhuren.

Wat te doen vóór de eerste paal?

De komende 10 jaar moeten er in Nederland nog 1 miljoen extra woningen bij. Of dat gaat lukken? Dat valt te bezien. Des te meer reden om goed voorbereid te zijn, wanneer je je zinnen hebt gezet op nieuwbouw. Laat ons je daarin begeleiden en je tijdig informeren over je opties. Want een deskundige eerste klap is tenslotte (meer dan) een daalder waard.